С 2017 года вступили в силу масштабные изменения в части регистрации недвижимости и ведения государственного учета недвижимости. Поправки должны облегчить процесс регистрации, но есть опасения, что изменения порядка регистрации недвижимости могут иметь и негативные последствия.
Какие изменения упростят процесс регистрации?
Положительным моментом является то, что с 2017 года регистрация недвижимости будет осуществляться только в одном реестре, который будет называться Единый реестр недвижимости. Согласно изменениям будет создан Единый госреест недвижимости (ЕГРН), который объединит существующие ранее Единый госреестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и госкадастр недвижимости (ГКН).
Также в последнее время вводится порядок регистрации в форме «одного окна», когда не нужно бегать по различным организациям для сбора документов, поскольку они должны быть собраны в рамках межведомственного обмена.
Например, межведомственный обмен может быть организован следующим образом:
- ФМС России — информацию об изменении сведений о физлице;
- ФНС России — информацию об изменении сведений об организациях и ИП;
- суды или уполномоченные органы, наложившие арест, — заверенную копию такого акта.
Кроме того, плюсом регистрации в формате «одного окна» является возможность регистрации недвижимости в одном регионе без необходимости выезда в другой регион, где находится объект недвижимости. Такая система достаточно удобна, если речь идет об объектах промышленности, сельхозназначения, которые расположены в разных регионах.
Для людей с ограниченными возможностями, а также для тех, у кого есть дети, актуальным вопросом является изменение порядка доставки документов. С 2017 года документы могут быть доставлены в любое место, что сэкономит время и деньги.
Одновременно сократятся и сроки подачи документов. В настоящее время средний срок составляет 10 дней, а при подаче через Многофункциональный центр — 12 дней. Новые сроки можно увидеть в таблице:
Также в реестре появится дополнительная информация, которая позволит проверить «чистоту сделки» в случае купли-продажи. В качестве такой информации будет дополнительно содержаться информация о согласии третьих лиц, залоговых обязательствах и т.д. Кроме того, впервые реестр дополнится информацией о регистрации машиномест.
Упростится и документооборот. Например, для регистрации садовых домиков теперь необходимо будет всего лишь 3 документа:
- правоустанавливающий документ на земельный участок, если права на него еще не зарегистрированы в ЕГРП;
- декларация на постройку;
- заявление на регистрацию.
Еще одно удобство связано с тем, что государственная регистрация и учет могут осуществляться одновременно. Например, при создании объекта недвижимости, образовании объекта недвижимости, образовании или прекращении существования части объекта.
Уменьшено количество случаев, когда заявление о регистрации объекта недвижимости может быть возвращено без рассмотрения. К таким случаям относятся:
- несоответствие формата заявления и документов, которые представлены в электронном виде,
- наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном виде, подчисток, приписок, зачеркиваний,
- отсутствии в заявлении подписи заявителя.
В настоящее время существует также два дополнительных основания, когда заявление может быть не рассмотрено. Например, если в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины или в реестре имеется соответствующая запись о невозможности перехода прав собственности или наличия обременений. Однако на практике, в случае невозможности перехода права собственности или наличия обременений, заявители все равно столкнутся с отказами в госрегистрации. В противном случае, могут возникнуть нарушения прав третьих лиц.
Какие изменения усложнят процесс регистрации?
Вся информация будет храниться в электронном виде, и для людей старшего поколения это будет не удобно, ведь они привыкли доверять документам — свидетельствам о регистрации права собственности. Кроме того, возникает некая коллизия в части ведения реестровых дел. Если вся информация об объектах недвижимости, земельных участках будет храниться в электронном виде, то реестровые дела будут оформляться как в электронной форме, так и на бумажном носителе.
Также необходимо отметить, что сокращение количества документов и введение новой регистрации, например, машино-мест, не столько упрощает саму процедуру, сколько улучшает администрирование налогов. Ведь в случае отсутствия государственной регистрации налог не уплачивается. Сейчас существует много предложений в отношении упрощения регистрации домовладений с целью повышения собираемости налогов.
К сложностям, которые могут возникнуть, можно отнести регистрацию имущественного комплекса. Дело в том, что, если зарегистрировать имущественный комплекс сразу после завершения нескольких зданий, то присоединять в него новые постройки будет нельзя. Регистрация комплекса должна осуществляться в случае завершения строительства объектов недвижимости, только если проектная документация предусматривает регистрацию комплекса в качестве единого, кроме того, должно быть подано специальное заявление. При этом фактически необходимо будет доказывать неразрывную связь объектов, это может быть физическая или технологическая связь. И регистрация может быть осуществлена только после того, как будут зарегистрированы права на каждый отдельный объект.
Также в реестре не будет содержаться данные о недрах. И соответственно возникает коллизия, поскольку по законодательству о кадастре недвижимости они не учитываются, а по закону о регистрации прав на недвижимость, права на недра подлежат государственной регистрации. Новый закон в отношении недр не применяется. Нельзя будет зарегистрировать права на объекты недвижимости и одновременно поставить на учет, если они не поставлены в кадастр недвижимости. Еще одним случаем, когда государственная регистрация и учет не будут проходить одновременно, относится случай подтверждения ранее возникших прав. Однако целесообразным же решением была бы автоматическая перерегистрация ранее возникших прав, ведь сегодня реестры имеют достаточно большое количество несовпадений и ошибок, и в итоге, ответственность за содержание сведений в реестре несет сам собственник недвижимого имущества.
В законодательстве не урегулирован вопрос проведения выездного приема для регистрации объектов недвижимости. Это очень важно для малоподвижных слоев населения.
В настоящее время существуют значительные риски в отношении правового регулирования смешанных договоров, например, в случае продажи земельного участка и оборудования на данном участке. К сожалению, в законе нет описания регулирования подобных сложных случаев. Но согласно судебной практике, договор купли-продажи земельного участка и договор купли-продажи оборудования являются отдельными самостоятельными договорами, которые могут быть исполнены по отдельности друг от друга. Следовательно, существуют различия в правовом регулировании (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016 N 07АП-2191/2016 по делу N А03-21699/2015). Оборудование не подлежит госрегистрации, а земля подлежит госрегистрации, но порядок урегулирования споров в отношении комплекса, который подлежит и не подлежит госрегистрации, не урегулирован в законодательстве.
В статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» приведен просто огромный перечень случаев, когда регистрация может быть приостановлена:
- лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
- с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации;
- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
- представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
Всего таких случаев 55. Такого большого количества оснований для приостановления в регистрации нет в законодательстве других стран, это может привести к увеличению сроков регистрации недвижимости и бюрократическим проволочкам.
Также к увеличению административных проволочек может привести увеличение сроков для приостановления государственной регистрации:
- три месяца — по решению госрегистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления);
- шесть месяцев — по инициативе заявителя.
В заключение необходимо отметить, что изменения в части регистрации недвижимости имеют, в целом, положительный характер. Но вместе с тем, некоторые поправки служат для повышения сбора налогов или не позволяют сказать об эффективности изменений.
