Ежегодно в налоговое законодательство вносятся поправки. Одни имеют положительный эффект, другие – отрицательный. В большей мере поправки касаются юридических лиц и предпринимателей, в меньшей – физических лиц. Однако 2016 год принес изменения, которые касаются, пожалуй, каждого, поскольку связаны с продажей недвижимости.
Продажа квартиры без налога
Многие привыкли, что достаточно владеть квартирой 3 года, чтобы не платить налоги, и соответственно могли снизить налоговое бремя, дождавшись истечения этого периода. Однако с 2016 года внесены поправки, согласно которым необходимо владеть имуществом более 5 лет для того, чтобы не платить налог в бюджет.
Если продать квартиру до истечения 5-летнего срока, то необходимо будет начислить и уплатить в бюджет налог в размере 13%. Например, квартира стоит 10 000 000 рублей и мы владели ей 4 года. В 2016 году решаем продать квартиру — соответственно, налог составит 1 300 000 рублей.
При продаже недвижимости важным моментом является момент передачи собственности. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Прежний собственник утрачивает право собственности на недвижимое имущество с момента государственной регистрации такого права новым собственником (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Кто использует старые правила?
Чтобы понять, кто может использовать старые правила, необходимо обратиться к статье 217.1 НК РФ. В ней сказано, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Получится ли уменьшить сумму по договору?
Многие физические лица пользовались тем, что сумма в договоре не определена, а следовательно, можно было сэкономить на налогах. То есть заплатить налог не с 10 млн, а, например, с 1 млн рублей. Но и тут с 2016 года произошли изменения. Если ранее стоимость собственности оценивалась по БТИ, то теперь стоимость оценивается по рынку или кадастровой стоимости.
Так, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта , в целях налогообложения доходы принимаются равными его кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности), помноженной на понижающий коэффициент 0,7. Размер коэффициента может быть уменьшен законом субъекта Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.
Например, мы продали квартиру за 1 000 000 рублей — соответственно, заплатили налог 130 000 рублей. Но кадастровая стоимость была равна 10 000 000 рублей. Значит, от этой суммы мы должны были заплатить не менее 70%. То есть налог нужно исчислить как 13% от 7 000 000, то есть 910 000 рублей.
Но возможность сэкономить все-таки имеется. Так, в статье 217.1 НК РФ сказано: если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются. Соответственно, для начисления налога необходимо будет использовать прежние правила.
Какие негативные последствия возникнут, если не уплатить налог?
Во-первых, налоговый орган все равно взыщет налог, ведь данные о сделках поступают также в налоговый орган.
Во-вторых, могут взыскать штраф. Пунктом 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налогового правонарушения, предусмотренного статьей 129.3 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога (сбора).
В-третьих, начисляется пени. Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора. Процентная ставка пени принимается равной 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Пени уплачиваются одновременно с уплатой сумм налога и сбора или после уплаты таких сумм в полном объеме.
Какая сложилась судебная практика?
Изучить практику по данному вопросу поможет система Caselook: достаточно задать интересующие параметры для фильтрации и сервис за пару секунд из миллионов документов выдаст подборку по вашему запросу. Чем конкретнее фильтры, тем глубже поиск, а значит — с помощью Caselook не придется тратить время на изучение сотен неподходящих судебных актов.
Конечно, существует достаточно много судебных решений, касающихся налогообложения при продаже квартир. По общему правилу, в случае если физическое лицо не уплатило налоги, налоговый орган правомерно может доначислить не только сам налог, но и штрафы и пени. И суды в такой ситуации однозначно поддерживают налоговый орган. В Апелляционном определении Верховного суда Республики Татарстан от 02.06.2014 по делу N 33-7359/2014 суд однозначно встал на сторону налогового органа, поскольку ответчиком не исполнена возложенная на него обязанность по уплате налогов.
Согласно представленной декларации по налогу на доходы физических лиц за 2012 год по договору купли-продажи от 5 апреля 2012 года им был получен доход от продажи 1/3 указанной квартиры в размере 1 6666, 67 рублей. Однако, налог на доходы физических лиц, задолженность по которому за 2012 год составляет 49833 рублей, им уплачен не был.
Оспаривая обязанность по уплате данного налога, ответчик, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе ссылался на нарушение налоговой инспекцией порядка направления ему налогового уведомления, что, по его мнению, освобождает его от уплаты налога, рассчитываемого налоговым органом. Однако суд с данным доводом не согласился.
Установив, что требования закона ответчиком не исполнены, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности действий налогового органа, взыскав с С. задолженность по налогу на доходы и на имущество в общем размере 59884 рублей 08 копеек. Кроме того, с налогоплательщика были взысканы штрафные санкции и пени.
Аналогичным образом не в пользу налогоплательщика сложилась ситуация, рассматриваемая в Определении Приморского краевого суда от 10.09.2015 по делу N 33-8119/2015. Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 13 июня 2006 года З.В.Р. приобрел в собственность объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 35%. Право собственности было зарегистрировано 7 сентября 2006 года. Исходя из даты возникновения у заявителя права собственности на жилой дом, полученный им доход от продажи жилого дома подлежит налогообложению. Установив, что З.В.Р. налог от реализации недвижимого имущества не уплачен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о законности обжалуемого решения налогового органа о доначислении заявителю налога на доходы физических лиц и пени за просрочку исполнения обязанности по уплате налога. Расчет налога и пени, произведенный налоговым органом, заявителем не оспорен. И опять же налогоплательщику были начислены штрафы и пени. При этом следует обратить внимание, что дом был продан достаточно давно, за пределами срока исковой давности, что не помешало налоговому органу взыскать налог.
Изменения законодательства, безусловно, носят негативные последствия для тех, кто не успел продать квартиру в прошлом году. И надежды на то, что налоговый орган не начислит налог, а вместе с тем штрафы и пени тоже нет. Возможность для налогового маневра и планирования налога осталась только у тех, у кого кадастровая стоимость квартиры не определена.
