Вот уже не один десяток лет не утихают баталии об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Доводы «за» и «против» с обеих сторон весьма существенные. Традиционный противник «обязаловки» – бизнес-сообщество весомо возражает доводам о лишних затруднениях в продажах и обороте активов. Помимо самих нотариусов, серьёзные доводы «за» приводят чиновники, которые мотивируют свой выбор необходимостью защиты граждан.
Вопрос, в целом, больше политический и чувствительный для российского общества, чем юридический, и может больно отозваться для власти; цена ошибки здесь очень велика.
Именно как политическую ошибку оценивает В.Ф. Яковлев отмену действовавшего ранее правила гражданского кодекса 1964 г. об обязательном удостоверении сделок с недвижимостью. А уж кому как не ему, стоявшему у истоков современного гражданского кодекса, и в настоящее время лично ответственного перед Президентом за совершенствование гражданского права, не знать эту проблему. Есть смысл процитировать уважаемого мэтра по статье РИА-Новости от 07.04.2016 г.
«Я считаю, что сделки договора по обороту недвижимости должны подлежать нотариальному удостоверению. У нас на сегодняшний день еще нет этого нотариального удостоверения, это крупный просчет формирования современной правовой системы, влекущий за собой очень серьезные последствия для наших граждан».
«Государственная регистрация не заменяет нотариального удостоверения. Это абсолютно разные акты, они преследуют другую цель, их механизм иной. И утверждать, что при наличии государственной регистрации недвижимости, нет необходимости в нотариальной форме, это просто непонимание этого института».
«У нас продолжается охота за одинокими стариками, что эти старики преждевременно уходят из жизни. Есть возможность с уходом такого одинокого старика завладеть незаконным образом его квартирой, крупной недвижимостью. До тех пор, пока мы не утвердим надежные правовые механизмы, у нас эти безобразия будут продолжаться».
В.Ф. Яковлев приводит весомый довод: оставлять граждан один на один с жёсткими рыночными правилами игры в реалиях нашего общества – неправильно и чревато последствиями. Граждане не являются сведущими во всех правовых тонкостях сделок с недвижимостью, не говоря о слабо защищенных слоях населения: стариках, инвалидах; которые, безусловно, нуждаются в государственной защите. В целом, экономическое благополучие нашего общество ещё не достигло того уровня, чтобы широкие массы населения могли бы сколько-нибудь уверенно полагаться на чужую добросовестность, честность, порядочность.
К сожалению, отечественный рынок недвижимости недалеко ушёл от лихих 90-х, и эти простые слова для многих остаются анахронизмом. Даже если клиент обращается в юридическую фирму или к риэлторам, то последние в настоящее время и в силу ряда причин, сами в первую очередь заинтересованы в том, чтобы уйти от высоких рисков ответственности. Быть может, был бы эффект, если риэлторская деятельность была бы регулируемым видом деятельности.
Если посмотреть на эту проблему ретроспективно, то увидим, что нотариусы испокон веков являлись необходимым посредником в сделках с недвижимостью.
Миссия нотариусов всегда была в том, чтобы обеспечивать защиту граждан и прочность сделок.
Правило о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью было установлено и в советское время гражданскими кодексами 1922 и 1964 годов. Гражданский кодекс 1964 г., предшествующий ныне действующему, содержал раздел III «Обязательственное право», который действовал вплоть до даты вступления в силу второй части нынешнего ГК — до 01 марта 1996 года (см. Федеральный закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, вплоть до 1 марта 1996 года нотариальное удостоверение сделок было обязательным, поскольку действовали нормы кодекса 1964 г. об обязательном нотариальном удостоверении сделок. Так, статьей 239, устанавливалась обязательная нотариальная форма для сделок купли-продажи жилого дома (его части). Статьями 255 и 257 аналогичное требование было установлено для сделок мены и дарения. Соответствующая 163 статья о нотариальной форме сделок, содержавшаяся во вступившей в 1995 году первой общей части гражданского кодекса, сама по себе не устанавливала обязательность нотариального удостоверения сделок, а была бланкетной и отсылала к случаям, установленным законом.
Как разъясняет В.Ф.Яковлев государственная регистрация не заменяет нотариального удостоверения, это абсолютно разные акты, с разным механизмом действия, преследующие разные цели.
И действительно, если посмотреть на официально декларируемые цели нотариата в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), то увидим первой же статьей, что нотариат призван обеспечить защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариальных действий от имени Российской Федерации.
В свою очередь, как следовало из второй статьи Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – система государственной регистрации создана для того, чтобы признавать и подтверждать права на недвижимое имущество. Об этом же говорит и первая статья нового Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости».
Здесь нет ни одного слова о целях защиты граждан и юридических лиц. Согласитесь, признавать и подтверждать, это не значит, что обязательно защищать. Очевидно, речь идет лишь о легитимации и об учете прав на недвижимое имущество. Поэтому, строго говоря, система государственной регистрации не призвана обеспечить защиту прав граждан.
Но так ли это на самом деле?
Полностью отрицать, что государственная регистрация недвижимости никак не выполняет функцию защиты граждан, конечно, неправильно. Некий суррогат защиты прав граждан можно найти среди «нижележащих» норм этого закона, в нормах о компетенции регистратора. Статья 3 нового 218 закона устанавливает, что в компетенцию регистратора входит проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Аналогичная норма была установлена в девятой статье 122-ФЗ.
Покуда осуществляется юридическая проверка сделки, то юридическая защита прав граждан и юридических, конечно же, осуществляется. Но делается это максимально дистанцированно, по методу дискреции: вносить в реестр или нет.
Почувствуйте разницу: в силу прямого предписания закона нотариус консультирует, разъясняет права, советует, предостерегает, объясняет причины возможного нарушения прав, помогает собрать документы, в целом осуществляет активную защиту. На обязательность такой про-активной защиты ориентирует нотариусов и Верховный суд РФ.
В силу статей 16, 41, 48, 72 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.
Определение Верховного Суда РФ от 30.11.2016 N 18-КГ16-137
И даже более, защита прав может осуществляться и негативно: нотариус может субъективно отказать в нотариальном действии (хотя бы даже такой отказ формально и не является законным). В результате такого отказа:
- во-первых, потенциально порочная сделка не совершается,
- во-вторых, происходит самозащита нотариуса от репутационных рисков и рисков причинения вреда клиенту и третьим лицам.
Причём, ничтожные риски для нотариуса пострадать от обжалования отказа в нотариальном действии просто несопоставимы с рисками личной имущественной ответственности, риска падения авторитета и оттока клиентов в связи с судебным спором, или с бременем участия в следственных действиях по уголовному делу. Конечно, такая автономность создает весомое преимущество в вопросе о защите граждан.
Регистратор же, напротив, максимально дистанцирован от граждан, он стоит над сделкой и её участниками. Если по всем маркерам, установленным для регистратора, сделка «проходная», он её обязан регистрировать, хотя бы эта сделка и была субъективно сомнительной. Если что-то не так, то регистратор делает приостановку регистрации, и его мало волнует, что происходит с участниками сделки. В результате, защита прав граждан если и осуществляется, то пассивно, по ходу дела, как побочный эффект, и самоцелью деятельности регистратора не является.
Выходит, существенные различия в качестве защиты прав граждан между регистраторами и нотариусами всё же есть.
Однако стоит иметь ввиду, что регистраторы и нотариусы информационно взаимодействуют друг с другом в одном общем деле обеспечения стабильности прав в обороте недвижимости. Так, у нотариусов имеется доступ к базе данных Росреестра — федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН). В свою очередь, нотариусы предоставляют регистратором доступ к своему веб-сервису «Проверка реквизитов нотариальных документов».
Помимо нотариусов, с Росреестром взаимодействуют МВД, ФНС, органами ЗАГС, которые предоставляют Росреестру в порядке межведомственного взаимодействия информацию, имеющую правовые последствия для зарегистрированных прав на недвижимость. Например:
- МВД предоставляет информацию об изменении сведений о физлице;
- ФНС — информацию об изменении сведений об организациях и ИП;
- органы ЗАГС — сведения о смерти человека.
Таким образом, на государственном уровне выстроена многополюсная система защиты прав граждан в сделках с недвижимостью, в которой ведущая роль принадлежит Росреестру и Нотариальной палате.
Если доводы об обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью достаточно серьезны, то в сделках B2P, и тем более B2B, ситуация иная.
Например, в договорах долевого участия по 214-ФЗ, когда сделка совершается по поводу недвижимости между физическим лицом и юридическим лицом, обязательность нотариального удостоверения сделки весьма спорна. Ведь, специальные нормы о государственной регистрации таких договоров по 218-ФЗ, взятые в совокупности со специальными требованиями к застройщику, его документации и содержанию сделки по 214-ФЗ создают ныне довольно мощный эффект юридической защиты.
К тому же, необходимость нотариального удостоверения этих сделок существенно затруднит продажи и ввиду наличия механизмов правовой защиты, заложенных законом о дольщиках (214-ФЗ) вполне может превратится в простую и ненужную формальность. Нотариус здесь просто будет третьим лишним.
Таким образом, есть доводы о необходимости тонкой настройки правила об обязательном удостоверении сделок, и вводить ограничения на применение этого правила для случаев, где нотариальное удостоверение не целесообразно.
Если нотариус удостоверил сделку, значит ли это, что граждане могут быть спокойны относительно юридической судьбы сделки и самого объекта недвижимости? Ведь, здесь гражданин поставлен в зависимость от того, как сработал нотариус, насколько добросовестно подошел к делу, как полно собрал и проверил документы.
Существенно, что основную работу выполняет не сам нотариус, а его помощники. Допустим, помощник нотариуса собрал некий минимум документов, и не учёл нечто важное, а нотариус просто «подмахнул» и удостоверил сделку. Скажем, удостоверил сделку с недееспособным лицом.
Какие гарантии у пострадавшего лица?
Прежде всего, такие гарантии можно рассмотреть в двух основных аспектах:
- Частноправовой аспект
Когда гарантии следуют из подготовки сделки – т.е. от качественной работы нотариуса по проведению правовой экспертизы. Причём, минимальное качество работы формализовано, как общими нормами в Основах о нотариате, так и более специальными, например, в утвержденных Минюстом методических рекомендациях, и новом Регламенте. Пусть это весьма общие требования, и в результате иногда спорные, но они есть. - Публично-правовой аспект
Когда гарантии следуют из публичной защиты со стороны государства посредством внедрения правила об обязательном страховании нотариусов. Причем сама система страхования нотариусов представлена несколькими уровнями субсидиарной ответственности (ст. 18 Основ о нотариате).
На первом, нижнем уровне – нотариус отвечает своим личным имуществом, а также своей страховкой.
На втором уровне – отвечает нотариальная палата субъекта, если страховки нотариуса оказалось недостаточно.
На третьем уровне – отвечает федеральная нотариальная палата, если страховки нотариальной палаты субъекта оказалось недостаточно.
Читайте в следующей статье об аспектах юридической экспертизы сделок с недвижимостью и о защите от рисков при сделках.
