Достаточно очевидно, что чем шире и глубже правовая экспертиза нотариуса, тем больше шансов, что сделка будет прочной, и соответственно, тем выше гарантии для участников сделки. Вместе с тем, глубина проверки исчерпывается теми сведениями, которые имеются у нотариуса и которые он может запросить. Здесь ключевым является слово «может», поскольку нотариус руководствуется определёнными стандартами работы на уровне нотариальных корпоративных актов — различными Методическими рекомендациями.
Для сделок с недвижимостью, это, в первую очередь, Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации (утв. Приказом Минюста РФ от 15.03.2000 N 91).
Поскольку большое количество сделок совершаются по доверенностям (и это оправдано в тех случаях, когда правообладателю в силу возраста или болезней сложно самостоятельно оформить все документы), то в этих случаях применимы Методические рекомендации по удостоверению доверенностей.
Исходя из этих методических рекомендаций, нотариус требует предоставить ряд документов, закрывающих основные риски – например:
- риски порока сделки в связи с совершением сделки неуправомоченным или недееспособным лицом,
- риски в связи с отсутствием необходимого согласия третьего лица.
Иными словами, нотариус оценивает и закрывает риски по ограниченному количеству маркеров, т.е. те риски, которые преобладают и являются самыми типовыми на рынке недвижимости.
Чтобы проиллюстрировать эту мысль, обратимся к одному из центральных документов, подтверждающим права на недвижимое имущество – Выписку ЕГРН. Причём весьма важно, что выписки ЕГРН в электронном виде по запросам нотариуса в связи с совершаемыми нотариальными действиями предоставляется бесплатно и фактически незамедлительно.
На практике, многие нотариусы не в полной мере пользуются такими прекрасными возможностями межведомственного взаимодействия, и не только ограничиваются общей выпиской, но и требуют её предоставления от самих клиентов. Очевидно, такая практика пассивного поведения нотариусов уходит в прошлое, и по новому Регламенту нотариусы будут обязаны сами заказывать такие выписки.
Методические рекомендации, на которые ориентированы нотариусы, хотя и подразумевают, но прямо не предусматривают обязательности запроса таких выписок, и уж тем более не предусматривают, какую именно выписку ЕГРН должен заказать нотариус. Обычно, если и заказывают нотариусы выписки ЕГРН, то скорее всего простую выписку «об объекте недвижимости», фиксирующую права и обременения, начиная с даты регистрации права собственности на правообладателя (Приказ Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975). В итоге, о правовой судьбе объекта до правообладателя (по которому запрошена выписка) нотариус может судить только исходя из представленного правоустанавливающего документа.
Между тем, сведения выписки о переходе прав на объект недвижимости существенно углубляют правовую экспертизу, поскольку из этих сведений видна вся юридическая судьба объекта недвижимости с момента открытия соответствующего раздела в ЕГРН. Например, активная правовая история объекта недвижимости свидетельствует о большом количестве сделок, прикрывающих порочную сделку и создающих добросовестного приобретателя, что заставит более осмотрительно выходить на сделку.
Справедливости ради необходимо отметить, что в результате проходящей ныне реформы нотариата ситуация меняется к лучшему.
С 1 января 2018 года будет действовать Регламент совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающий объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования.
Поскольку установленный регламентом объём информации весьма полный и подробный, то проводимая нотариусом правовая экспертиза будет более глубокой, нежели в настоящее время (на конец 2017 г.).
Правомочия на совершение сделок с недвижимым имуществом следуют, в первую очередь из правоустанавливающих документов, а также из доверенности, если сделка совершается поверенным.
Если это юридическое лицо, то правомочия следуют также из учредительных и прочих корпоративных документов юридического лица.
В качестве небольшого отступления. Практикующим юристам пригодится весьма хороший ход нотариальной палаты в вопросе отмены доверенностей. В упомянутом выше Регламенте (п.21), можно найти положение, которое предписывает нотариусам обращаться к сайту Единого федерального реестра сведений о фактах деятельности юридических лиц, чтобы установить сведения об отмене доверенности.
Нотариус проверяет информацию об отмене доверенности, совершенной в простой письменной форме, на основании информации, содержащейся в ЕИС, и информации официального издания, в котором опубликовываются сведения о банкротстве, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Сведения о банкротстве публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Этот реестр является неотъемлемой частью Единого федерального реестра сведений о фактах деятельности юридических лиц (ЕФРСДЮЛ). Таким образом, юристу, составляющему доверенности, причём как нотариальные, так и обычные (за печатью организации) целесообразно в тексте доверенности указывать, что информацию об отмене доверенности все заинтересованные лица могут найти на сайте ЕФРСДЮЛ.
В случае, если необходимо отменить доверенность, достаточно опубликовать на этом сайте соответствующее сообщение. Это будет хорошей профилактикой и защитой не только доверителя, но и третьих лиц от рисков сделок, совершенных поверенным после отмены доверенности.
Сложным и спорным является вопрос о выяснении нотариусом дееспособности обратившегося лица. В силу статьи 43 Основ о нотариате, при удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия.
Если с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин, то нотариус отказывает в совершении нотариального действия (ст. 48 Основ законодательства Российской Федерации).
Проблема проверки дееспособности достаточно известна и заключается не только в том, что вопрос о дееспособности – вопрос факта (ведь речь идёт о наличии факта ограниченности или невозможности человека осознавать значение своих действий). Большая проблема в том, что нет какого-то одного адекватного реестра недееспособных граждан, за исключением сведений ЕГРН о дееспособных гражданах.
Интересно, что правовая норма о порядке направления сведений о признании судом лица недееспособным, ограниченно дееспособным содержится не в ГПК, как следовало бы ожидать, а в законе о государственной регистрации недвижимости. В силу п.12 ст.32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», суд в срок не более чем 3 рабочих дня со дня вступления в силу судебного акта направляет в орган регистрации прав копию вступившего в законную силу судебного акта о признании гражданина ограниченным в дееспособности или признанным недееспособным.
По факту получается, что реестр недееспособных граждан ведет Росреестр. Однако в этот реестр попадают граждане, судебные решения по которым вступили в законную силу. Причем есть трехдневный срок, когда после вступления в силу судебного акта о признании гражданина недееспособным, имеет возможность совершить сделку, а у нотариуса не будет сведений о недееспособности. Новый Регламент в этом вопросе также ничего нового не привносит, кроме как обязанности запросить соответствующую информацию из ЕГРН (п.32).
Таким образом, существуют серьезные риски, которые нотариусы не могут закрыть по объективным причинам:
- Во-первых, есть глобальная проблема: пока гражданин, фактически являющийся недееспособным/ограниченно дееспособным, не признан таковым судом, он по факту может совершать сделки с недвижимым имуществом, и все такие сделки будут являться порочными.
- Во-вторых, даже если гражданин уже по факту признан судом недееспособным, то пока не вступит в силу судебный акт о признании гражданина недееспособным/ограниченно дееспособным (и может пройти не один месяц), и пока эта информация не дойдёт до Росреестра (ещё три дня), недееспособный гражданин может совершать сделки с недвижимым имуществом, которые также являются порочными.
В целом, в вопросе о проверке дееспособности нотариусы поставлены в довольно стесненное положение. Строго говоря, чтобы самостоятельно проверить дееспособность и оценить факт отклонения в работе психики, нужно быть специалистом в области медицины. Что действительно может сделать нотариус, и так на практике и происходит, так это проверить сделкоспособность человека по нескольким маркерам: ориентации во времени-пространстве, осознания происходящего и последствий сделки. Как показывает судебная практика, достаточно много случаев, когда нотариус, вполне убедившись в сделкоспособности, удостоверял сделку с недееспособным.
Кажется, судебная практика адекватно отреагировала на это несоответствие профессиональных компетенций и требований закона. В подобных случаях решают этот вопрос следующим образом.
Если нотариус проверил сделкоспособность гражданина, и проверка показывает возможность удостоверения сделки, то нотариус считается действовавшим в соответствии с законом и на него не может быть возложена ответственность. А если не может возложена ответственность – не будет и страхового случая; а это значит, что потерпевший не сможет закрыть свои риски страховкой нотариуса.
В качестве иллюстрации освобождения нотариуса от ответственности за удостоверение сделки с недееспособным, можно привести дело, которое рассматривалось Судом Еврейской автономной области. (Апелляционное определение Суда Еврейской автономной области от 09.06.2017 по делу N 33-423/2017)
Аналогично решён вопрос с недееспособным в Решении Ленинского районного суда города Оренбурга от 08.11.2016 по делу N 2-7552/2016~М-7153/2016.
В другом деле нотариус удостоверил договор купли-продажи квартиры, установив личность по действительному паспорту гражданина РФ, но злую шутку сыграло банальное внешнее сходство обратившегося к нотариусу человека с фотографией.
Тульский областной суд поддержал суд первой инстанции, отказавшему истцу в удовлетворении исковых требований к нотариусу, и сказал, что поскольку нотариус сделал всё от него зависящее – установил личность, сверил с фотографией, и никаких сомнений у нотариуса не возникло, то договор удостоверен нотариусом в соответствии с требованиями действующего законодательства. (Апелляционное определение Тульского областного суда от 23.05.2013 по делу N 33-1015)
Схожим образом решил дело Замоскворецкий районный суд города Москвы, когда мошенники удостоверили доверенность по чужому паспорту, вклеив фотографию. Суд без обиняков разъяснил, что нотариус не эксперт, и если подделка была сделана хорошо, и у нотариуса не могло возникнуть сомнений, то нотариус умывает руки. (Решение Замоскворецкого районного суда города Москвы от 17.06.2015 по делу N 2-1052/2015~М-245/2015)
Репрессивный механизм уголовного права и следственные действия – не лучший способ привлечь добросовестного нотариуса к ответственности.
Лицо, действующее по нотариальной доверенности от имени умершего гражданина и по подложному удостоверению личности, продало квартиру; сделка ничтожна.
Покупателю квартиры отказано во взыскании возмещения ущерба с нотариуса, удостоверившего доверенность, так как подложность удостоверения личности была установлена впоследствии, убытки истца возникли не вследствие действий нотариуса, а по злому умыслу третьих лиц, причинно-следственная связь между действиями нотариуса и понесенными истцом убытками не установлена. (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 18.01.2016 по делу N 33-196/2016)
В основном, нотариуса привлекают к ответственности, пожалуй, только в вопиющих случаях, или когда ошибка нотариуса очевидна. Например, когда в ходе следственных действий устанавливается преступный умысел и мотив нотариуса. О том, как непросто это сделать, видно из практики, когда для установления умысла и мотива была даже организована оперативная разработка нотариуса, что позволило пресечь преступные действия.
Частный нотариус правомерно осужден по ст. 202 и ст. 159 УК РФ, поскольку вопреки задачам своей деятельности, в целях извлечения выгод и преимуществ для себя и других лиц, из корыстных побуждений удостоверил заведомо подложное завещание на квартиру в пользу своего отца, создав своими действиями условия для хищения квартиры, которая должна после смерти собственника данной квартиры перейти в собственность государства.
(Постановление Московского городского суда от 08.02.2013 N 4у/7-417/13)
Таким образом, ни нотариусы, ни их страховка во многих случаях полностью не покрывают рисков порока сделки в связи с недееспособными лицами и подложными документами.
Открытым является вопрос о рисках в связи с обременением правами, которые в ЕГРН не регистрируются – например, права на вселение в квартиру по вступившему в силу судебному акту. Нотариус не должен, и едва ли может получить такого рода информацию из базы данных о судебных актах, которую ведут суды общей юрисдикции. Если бы система, аналогичная «Мой арбитр» заработала бы в судах общей юрисдикции, нотариусы не были бы лишены важной информации.
Еще сложнее ситуация с такими внереестровыми обременениями земельных участков, как санитарно-защитные, охранные зоны, объекты гражданской обороны, которых нет в кадастре — вечная головная боль приобретателей земельных участков.
Даже если сделки с земельными участками будут подлежать обязательному нотариальному удостоверению, то покуда кадастр не будет усовершенствован в части включения в него упомянутых сведений, то данные риски не могут быть покрыты нотариусом.
Статья подготовлена с помощью сервисов Право.ru:
Casebook — мониторинг судебных дел и компаний
Caselook — более 50 млн. судебных актов
В следующей статье мы рассмотрим, покрывает ли страховка риски в связи с обстоятельствами, которые нотариус не обязан выявлять.
