Несмотря на все поправки в законодательство, строительный рынок не спешит защищать дольщиков, и ряды обманутых постоянно пополняются. В лучшем случае покупатель получит «голые стены», в которые придется вложить половину стоимости квартиры. В худшем — долевое строительство превратится в недострой, а застройщик просто обанкротится.
5 основных рисков и пути их снижения
В принятом Федеральном законе от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государство четко установило формы договоров, понятия и обязательства сторон по договору. Но такое законодательное регулирование не сильно повлияло на недобросовестных застройщиков.
Какие же риски могут быть при заключении договора долевого строительства?
1. Банкротство застройщика
Как бы не был составлен договор с застройщиком — нет гарантий, что компания выполнит свои обязательства и не станет банкротом. Причин для банкротства может быть много: недостаток финансирования, наличие обязательств перед третьими лицами, варьирование курсов валют, неисполнение обязательств перед банками и коммерческими организациями, осуществляющими заимствования.
Застройщик может объявить себя банкротом самостоятельно, или контрагенты могут подать иск о банкротстве компании. Мало верить красивым заявлениям о том, что у застройщика нет никаких проблем со строительством. Поэтому целесообразно проверить, не возбуждались ли в отношении застройщика дела о банкротстве. Сделать это достаточно просто с системой Casebook, необходимо только ввести наименование компании.
Например, вводим название «ООО СУ-155 КАПИТАЛ». И мы видим, что в отношении компании заводилось дело о банкротстве.
В сервисе можно найти дополнительную информацию в отношении других компаний, которые работают с этим застройщиком, и взаимозависимых лиц. Например, о том, что процедуры банкротства (процедуры наблюдения) уже частично введены в компаниях группы СУ-155. Например, АО «Строительное управление №155» (АО «СУ-155»), ЗАО «Группа компаний СУ-155», Коммандитном товариществе «СУ-155, Компания» и ЗАО «МОИСК».
По каждой компании в Casebook автоматически рассчитываются факторы риска. Например, если компания включена в реестр недобросовестных поставщиков, имеет задолженность перед приставами или не предоставляет налоговую отчетность больше года — вы сразу увидите это в карточке компании.
Эти риски нужно оценить и только потом принимать решение. Но если договор уже заключен, то возможно предъявить два требования:
- о передаче жилого помещения;
- денежное требование при отказе от первого требования.
Закон о банкротстве, закрепляя приоритетный характер удовлетворения денежных требований граждан – участников строительства, не содержит положений о перераспределении выплат между участниками, которые своевременно заявили о намерении трансформировать ранее учтенные требования о передаче жилых помещений в денежные, и кредиторами, нарушившими упомянутый месячный срок (Определение Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 304-ЭС15-12057 по делу N А70-5863/2012).
2. Частичное неисполнение обязательств по договору
Представим себе ситуацию: застройщик обещал сдать квартиру с отделкой, газовым отоплением и подводкой электроэнергии. Но в итоге покупатель не получает ни газа, ни электричества, а вместо обещанной отделки «голые стены».
Чтобы избежать таких рисков, лучше всего провести анализ судебной практики в сервисе Caselook. Вероятность нарушений обязательств застройщиком возрастает, если есть практика, которая их показывает. В таком случае можно взыскать штрафные санкции в соответствии с условиями договора или же ставкой рефинансирования.
Размер законной неустойки может быть и увеличен соглашением сторон (если это не запрещено законом), и в этом случае неустойка будет состоять из двух частей: законной и добавленной договорной.
Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда:
- допускается взыскание только неустойки, но не убытков — это исключительная неустойка;
- убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки — это штрафная или кумулятивная (обычно применяется в случае нарушения важных обстоятельств, например поставки продукции (товаров) ненадлежащего качества) неустойка;
- по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки — это альтернативная неустойка.
Подобные споры часто решаются в судебном порядке. Например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 05.10.2012 по делу N А46-7515/2011 физлицо подало в суд иск об обязании установить газовые котлы и передать объекты дольщику. Но в первом исковом требовании суд отказал. А вот второе признал, поскольку застройщик в течение длительного времени не сообщал дольщику о вводе объектов в эксплуатацию, и доказано введение дольщика в заблуждение относительно сроков сдачи объектов; срок исковой давности не истек.
Избежать случаев отказа в судебном порядке от исковых требований позволит грамотно составленный договор. Необходимо проверить, чтобы обязательства, которые берет на себя застройщик, были четко прописаны в договоре. Однако часто люди верят словесным обещаниям, которые, к сожалению, не исполняются.
3. Затягивание строительства
В сфере строительства часто затягиваются сроки осуществления работ. Выявить такие случаи снова поможет как сервис Casebook, так и судебная практика из Caselook.
Проанализировав практику можно сделать вывод, что застройщик не исполняет сроки передачи квартир или иного имущества в собственность. Например, в Апелляционном определении Тульского областного суда от 06.11.2014 по делу N 33-3041 требование физлица к застройщику удовлетворено частично, поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил обязательства по своевременной передаче истцу квартиры. Следовательно, заключая договор с этим застройщиком, можно столкнуться с нарушением сроков.
При заключении договора разумно включить в договор положения о неустойке. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Вместе с тем, он снижает неустойку, исходя не из ставки рефинансирования за день просрочки, а исходя из 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки.
Если договор уже заключен, но застройщик по каким-либо причинам не может окончить строительство дома и ввести его в эксплуатацию в установленный в договоре срок, он, в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора. Соответственно, дольщик может или отказаться, или продолжать ждать. Однако в любом случае дольщик имеет право на компенсацию или на неустойку. Неустойку и компенсацию можно взыскать с застройщика как в добровольном порядке, так и в судебном.
4. Отсутствие коммуникаций
Частой проблемой российских строек является отсутствие коммуникаций или длительные сроки ожидания. Например, дома построены, но коммуникации так и не подключены по вине администрации. Что делать? С кем судиться? С Администрацией или же с Застройщиком. Чтобы не остаться без света и тепла, необходимо детально изучать проектную документацию, разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию, подключение коммуникаций. Именно это часто является проблемой ввода в эксплуатацию уже построенных объектов.
5. «Перекладывание» ответственности
Строительный бизнес сложно устроен. Часто человек заключает договор с одной компанией, инвестором является вторая, застройщиком — третья, а ответственность предъявить некому, поскольку группа компаний перекладывает ее друг на друга. Существует опасность того, что «цепочка порвется», и желаемые квадратные метры просто не будут переданы покупателю, ведь в связанных юридических лицах достаточно тяжело доказать конкретную связь. Связь любых компаний возможно также проверить в системе Casebook.
Важно помнить, что снизить риски возможно как на этапе заключения договора, например, с применением специальных программных продуктов, так и на этапе разработки проекта договора, а также при нарушении прав дольщика в судебном порядке.
